Kalkulator PIT-39
Podatek PIT-39 za 2026
4 437,00 złpodstawa × stawka, zaokrąglone do pełnych złotych23 351,00 zł × 19% = 4 437,00 zł„Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.”ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 30e ust. 1 ISAP„Podstawy opodatkowania, kwoty podatków, odsetki za zwłokę, opłaty prolongacyjne, oprocentowanie nadpłat oraz wynagrodzenia przysługujące płatnikom i inkasentom zaokrągla się do pełnych złotych w ten sposób, że końcówki kwot wynoszące mniej niż 50 groszy pomija się, a końcówki kwot wynoszące 50 i więcej groszy podwyższa się do pełnych złotych, z zastrzeżeniem § 1a i 2. § 1a. Podstawy opodatkowania, o których mowa w art. 30a ust. 1 pkt 1–3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz kwoty podatków od nich pobierane zaokrągla się do pełnych groszy w górę.”ustawa – Ordynacja podatkowa art. 63 § 1 ISAP
- Przychód
- 594 000,00 złcena z umowy − koszty odpłatnego zbycia600 000,00 zł − 6 000,00 zł = 594 000,00 zł„Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.”ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 19 ust. 1 ISAP
- Koszt nabycia po waloryzacji
- 550 648,80 złkoszt nabycia × kolejne roczne wskaźniki CPI (lata po nabyciu do roku przed zbyciem), zaokrąglone raz do groszakoszt nabycia 450 000,00 zł × 1.11 (2023) × 1.06 (2024) × 1.04 (2025) = 550 648,80 zł„Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.”ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22 ust. 6c ISAP„Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.”ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22 ust. 6f ISAP
- Nakłady
- 20 000,00 złsuma udokumentowanych nakładów (faktury VAT, opłaty administracyjne)20 000,00 zł = 20 000,00 zł„Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.”ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22 ust. 6c ISAP„Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.”ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22 ust. 6e ISAP
- Dochód
- 23 351,20 złprzychód − koszty + odpisy amortyzacyjne594 000,00 zł − 570 648,80 zł + 0,00 zł = 23 351,20 zł„Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.”ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 30e ust. 2 ISAP
- Podstawa opodatkowania
- 23 351,00 złdochód podlegający opodatkowaniu zaokrąglony do pełnych złotych23 351,20 zł → 23 351,00 zł„Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.”ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 30e ust. 2 ISAP„Podstawy opodatkowania, kwoty podatków, odsetki za zwłokę, opłaty prolongacyjne, oprocentowanie nadpłat oraz wynagrodzenia przysługujące płatnikom i inkasentom zaokrągla się do pełnych złotych w ten sposób, że końcówki kwot wynoszące mniej niż 50 groszy pomija się, a końcówki kwot wynoszące 50 i więcej groszy podwyższa się do pełnych złotych, z zastrzeżeniem § 1a i 2. § 1a. Podstawy opodatkowania, o których mowa w art. 30a ust. 1 pkt 1–3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz kwoty podatków od nich pobierane zaokrągla się do pełnych groszy w górę.”ustawa – Ordynacja podatkowa art. 63 § 1 ISAP
- Podatek 19%
- 4 437,00 złpodstawa × stawka, zaokrąglone do pełnych złotych23 351,00 zł × 19% = 4 437,00 zł„Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.”ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 30e ust. 1 ISAP„Podstawy opodatkowania, kwoty podatków, odsetki za zwłokę, opłaty prolongacyjne, oprocentowanie nadpłat oraz wynagrodzenia przysługujące płatnikom i inkasentom zaokrągla się do pełnych złotych w ten sposób, że końcówki kwot wynoszące mniej niż 50 groszy pomija się, a końcówki kwot wynoszące 50 i więcej groszy podwyższa się do pełnych złotych, z zastrzeżeniem § 1a i 2. § 1a. Podstawy opodatkowania, o których mowa w art. 30a ust. 1 pkt 1–3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz kwoty podatków od nich pobierane zaokrągla się do pełnych groszy w górę.”ustawa – Ordynacja podatkowa art. 63 § 1 ISAP
- Ostatni rok opodatkowania zbycia
- 2027
Dotknij podkreślonej liczby, aby zobaczyć wyliczenie i przepis.
Źródła przepisów
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 10 ust. 1 pkt 8 (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 19 ust. 1 (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22 ust. 6c (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22 ust. 6f (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22 ust. 6e (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 22 ust. 6d (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 30e ust. 2 (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 1 pkt 131 (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 25 (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 29 (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 30 (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 30a (stan: 2026-09-16) ISAP
- ustawa – Ordynacja podatkowa art. 63 § 1 (stan: 2026-10-08) ISAP
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 30e ust. 1 (stan: 2026-09-16) ISAP
Jak liczy się podatek od sprzedaży nieruchomości
Odpłatne zbycie nieruchomości jest przychodem ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, o ile następuje przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia. Dochód wynosi przychód minus koszty: cena nabycia podwyższona o wskaźniki CPI GUS za kolejne lata oraz udokumentowane nakłady. Stawka to 19% od podstawy zaokrąglonej do pełnych złotych.
Przykład liczbowy
Mieszkanie kupione w 2022 r. za 450 000 zł sprzedano 15 czerwca 2026 r. za 600 000 zł, przy prowizji pośrednika 6 000 zł i nakładach 20 000 zł. Przyjęte wskaźniki CPI: 111% za 2023, 106% za 2024 i 104% za 2025. Przychód wynosi 594 000 zł, koszt nabycia po waloryzacji 550 648,80 zł, razem z nakładami 570 648,80 zł. Dochód 23 351,20 zł daje podstawę 23 351 zł i podatek 4 437 zł.
Gdy w ciągu trzech lat od końca roku zbycia sprzedający wyda 300 000 zł na zakup innego mieszkania, zwolniony zostaje dochód w proporcji 300 000 zł do przychodu 594 000 zł, czyli 11 793,54 zł. Podstawa spada do 11 558 zł, a podatek do 2 196 zł.
Reguła pięciu lat
Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia, nie od daty aktu. Mieszkanie kupione w 2021 r. w lipcu i sprzedane w grudniu 2026 r. nadal podlega PIT-39, bo ostatnim opodatkowanym rokiem jest 2026. Sprzedaż tej samej nieruchomości w styczniu 2027 r. jest już poza podatkiem. W przypadku spadku i darowizny rok nabycia ustala się według art. 10 ust. 5 i 6, a koszty nabycia według art. 22 ust. 6d.
Ulga mieszkaniowa i spłata kredytu
Dochód jest zwolniony w części, w jakiej przychód przeznaczono na własne cele mieszkaniowe: zakup, budowę, rozbudowę, remont lub spłatę kredytu zaciągniętego przed zbyciem. Okno wydatków zaczyna się w dniu zbycia i kończy 31 grudnia trzeciego roku po roku zbycia. Wydatki na cele rekreacyjne są wyłączone. Przy kredycie na kilka celów kalkulator uwzględnia tylko część mieszkaniową.
Najczęstsze pytania
Po jakim czasie sprzedaż mieszkania jest wolna od podatku?
Sprzedaż podlega PIT-39, gdy następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Mieszkanie kupione w 2021 r. można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2027 r.
Jak policzyć dochód ze sprzedaży nieruchomości?
Dochód to przychód (cena z umowy pomniejszona o koszty zbycia) minus koszt nabycia podwyższony o wskaźniki CPI GUS za lata po nabyciu oraz udokumentowane nakłady. Podatek wynosi 19% dochodu zaokrąglonego do pełnych złotych.
Skąd wziąć wskaźniki CPI do waloryzacji kosztów?
Wskaźniki ogłasza Prezes GUS w komunikatach o cenach towarów i usług konsumpcyjnych za pierwsze trzy kwartały roku. Kalkulator pobiera je jako dane wejściowe dla każdego roku od roku po nabyciu do roku przed zbyciem.
Na czym polega ulga mieszkaniowa?
Dochód jest zwolniony proporcjonalnie do przychodu wydatkowanego na własne cele mieszkaniowe: zakup, budowę lub remont nieruchomości albo spłatę kredytu. Wydatki muszą zostać poniesione od dnia zbycia do końca trzeciego roku po roku zbycia (art. 21 ust. 1 pkt 131).
Czy spłata kredytu hipotecznego liczy się do ulgi?
Tak, gdy kredyt został zaciągnięty przed dniem zbycia i służył celom mieszkaniowym. Gdy kredyt obejmował też inne zobowiązania, uwzględnia się tylko część mieszkaniową. Do ulgi wchodzi kapitał wraz z odsetkami.
Do kiedy złożyć PIT-39 i zapłacić podatek?
Zeznanie składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku zbycia, a podatek wpłaca w tym samym terminie. Strata ze sprzedaży nie pomniejsza dochodów z innych źródeł.